Einzelfälle aus der Rechtsprechung
Besichtigungs- und Zutrittsrechte des Vermieters
Aus der Praxis: Wenn das Gericht in einem bestimmten Fall entscheiden muss, ob dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zusteht, wird es die entgegenstehenden Interessen von Mieter und Vermieter gründlich abwägen. Über die Generalklausel des § 242 BGB strahlen die Grundrechte von Art. 13 GG (Unverletzlichkeit der Wohnung - Mieter) und Art. 14 GG (Grundrecht auf Eigentum – Vermieter) auch in das Privatrecht aus. Das Gericht wird versuchen einen Kompromiss zu finden, der beiden Seiten gerecht wird. Eine Generalisierung auf ein bestimmtes Prüfschema ist hierbei nicht möglich. Die zugrunde liegenden Sachverhalte sind zu verschieden.
Im Folgenden sollen daher die redaktionell aufbereiteten Leitsätze vereinzelter gerichtlicher Entscheidungen als Leitfaden dienen.
1) BGH, Urteil vom 04. Juni 2014 – VIII ZR 289/13
Eine Klausel im Mietvertrag die den Vermieter dazu berechtigt, das vermietete Haus nach vorheriger Ankündigung zur "Überprüfung des Wohnungszustands" zu besichtigen ist unwirksam, weil sie den Mieter nach § 307 BGB unangemessen benachteiligt.
2) AG Kassel – 27.01.2012- 453 C 469/12
Ist der Vermieter dringend darauf angewiesen das Mietshaus zu verkaufen, weil er Schwierigkeiten hat seinen Kredit zu refinanzieren, dies wiederum weil sein Mieter monatelang seine Miete nicht bezahlt hat und zudem wiederholt Kaufinteressenten den Zutritt in das Mietshaus durch Terminvereitelungen verweigert hat, dann kann der Vermieter sein Besichtigungsrecht auch im Wege einer einstweiligen Verfügung durchsetzen.
3) AG Berlin-Mitte – 29.03.2010 - 16 C 59/09
Plant der Vermieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen , dann kann er die Wohnung des Mieters betreten, wenn er sein Kommen mindestens sieben Tage vorher angekündigt hat.
Dagegen ist eine AGB-Klausel mit dem Inhalt “Der Mieter gestattet nach vorheriger Ankündigung die Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter bzw. durch Beauftragte des Vermieters zur Feststellung des Zustandes der Wohnung“ wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs.1 S.1 BGB unwirksam.
4) OLG Frankfurt – 26.06.2009 - 24 U 242/08
Räumt der Mietvertrag dem Vermieter ein Besichtigungsrecht „während der üblichen Tageszeit“ und werktags bis 19 Uhr ein, dann kann der Vermieter die Wohnung auch an einem Samstag zwischen 11 und 12 Uhr besichtigen.
5) Brandenburgisches Oberlandesgericht – 27.05.2009 - 3 U 39/09
Hat der Vermieter die Wohnung auf den bloßen Verdacht hin betreten, es liege ein Wasserrohrbruch vor, dann begeht er Hausfriedensbruch nach § 123 StGB und der Mieter kann von dem Vermieter wegen vermuteter Wiederholungsgefahr die Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung verlangen.
6) AG Münster -18.12.2008 - 6 C 4949/08
Eine Klausel, die dem Vermieter ein ein anlassloses Besichtigungsrecht einräumt, ist wirksam, wenn aus der Klausel eindeutig hervorgeht, dass der Vermieter seine Besichtigung zuvor ankündigen muss und sein Recht nur in angemessenen Abständen (hier alle zwei Jahre) in Gebrauch nehmen wird. Dem Vermieter muss es auch ohne Anlass möglich sein, sich in periodischen Abständen ein Bild von der Wohnung zu machen um über eventuell anstehende Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen zu entscheiden.
7) AG Frankfurt – 11.09.2008 - 33 C 1753/08 / 26, 33 C 1753/08
Wenn ein Mieter aufgrund von Schäden an der Wohnung die Miete mindert, verliert er sein Minderungsrecht jedenfalls dann, wenn er dem Vermieter eine Besichtigung der Schäden faktisch verweigert. Kann der Mieter der Besichtigung aufgrund einer Krankheit nicht selbst beiwohnen, muss er die Besichtigung seiner Wohnung dennoch ermöglichen, indem er für die Besichtigung eine Vertrauensperson bestimmt.
8) AG Tempelhof-Kreuzberg – 28.02.2007 - 2 C 418/06
Der Mieter kann Kaufinteressenten die Besichtigung seiner Wohnung verweigern, wenn der Vermieter sich weigert die Namen der Interessenten vorab zu nennen.
9) LG Duisburg – 11.08.2006 - 13 T 81/06
Nur weil der Mieter einen Mangel an der Wohnung und damit ein Recht auf Minderung der Miete behauptet, darf der Vermieter sein Besichtigungsrecht nicht im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen.
10) AG Rheine – 04.03.2003 - 4 C 668/02
Ist die Haltung von Tieren in der Wohnung nur mit Zustimmung des Vermieters gestattet, darf der Vermieter die Wohnung besichtigen, wenn er Grund zu der Annahme hat, dass der Mieter in seiner Wohnung Tiere hält, ohne dies zuvor mit dem Vermieter abgesprochen zu haben.
11) LG Frankfurt – 24.05.2002 - 2/17 S 194/01 / 2-17 S 194/01
Beabsichtigt der Wohnungseigentümer den Verkauf der Wohnung, steht ihm ein Besichtigungsrecht zu, um Kaufinteressenten die Wohnung vorzuführen.
Der Wohnungseigentümer hat kein generelles Eintrittsrecht für die von ihm beauftragten Handwerker. Er muss im Einzelfall eine konkrete und notwendige Reparaturmaßnahme darlegen, damit den von ihm beauftragten Handwerkern ein Besichtigungsrecht zuerkannt werden kann.
12) AG Münster – 08.02.2000 - 28 C 6492/99
Der Vermieter hat nur alle zwei Jahre das Recht die Wohnung ohne einen bestimmten Anlass aber nach vorheriger Ankündigung zu besichtigen. Im Übrigen hat er nur bei außergewöhnlich krassen Umständen im Einzelfall das Recht in kürzeren Zeitintervallen die Wohnung nach vorheriger Ankündigung zu besichtigen.
13) AG Lübeck - 10.03.1993 – 25 C 4110/92
Der Mieter kann dem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung verweigern, wenn die Inaugenscheinnahme der Wohnung durch den Vermieter vermeidbar ist.
14) AG Hamburg - 21.02.1992 – 43b C 171/91
Eine vertragliche AGB-Klausel, wonach der Vermieter täglich mehrfach und ohne Rücksicht auf die Interessen des Mieters, mit Kaufinteressenten die Wohnung betreten kann, ist unwirksam. Die Kaufinteressenten sind vor der Wohnungsbesichtigung vollständig über das Mietverhältnis aufzuklären. Eine Wohnungsbesichtigung mit Kaufinteressenten darf nicht während der Urlaubs- oder Arbeitszeit des Mieters erfolgen.
15) LG Stuttgart - 24.04.1991 – 13 S 130/91
Der Mieter darf die Besichtigung seiner Wohnung durch Kaufinteressenten nicht davon abhängig machen, dass ihm zuvor Namen und Anschrift der Interessenten mitgeteilt werden.
16) AG Lüdenscheid – 23.08.1990 – 8 C 698/90
Der Vermieter, der als Grundstückeigentümer den Verkauf der Immobilie beabsichtigt, darf nach vorheriger Terminvereinbarung gemeinsam mit seinem Makler die Räumlichkeiten des Mieters besichtigen.
17) AG Neukölln – 30.11.1989 – 14 C 457/89
Die AGB-Klausel: „Der Vermieter oder/und sein Beauftragter können die Mieträume nach rechtzeitiger Ankündigung besichtigen, sei es zur Prüfung des Zustandes oder aus anderen wichtigen Gründen. In den Fällen dringender Gefahr ihnen der Zutritt zu jeder Tages- und Nachtzeit gestattet“ verstößt gegen § 9AGBG (Gesetz mittlerweile außer Kraft) und ist deshalb unwirksam. Stichprobenartige und überraschende Überprüfungen der Wohnung durch den Vermieter sind unzulässig.
Zutritt beim einsamen Tod des Mieters Zutritt des Vermieters