Die Kläger sind Mieter einer Wohnung in Köln. Sie haben im Jahr 2007 einen Mietvertrag geschlossen. Dieser Mietvertrag verpflichtet sie dazu eine monatliche Miete von 600 € zu entrichten. Zusätzlich müssen sie monatlich eine Betriebskostenpauschale von 190 € entrichten. Die Kläger hielten nach Vertragsschluss die Betriebskostenpauschale für zu hoch und vermuteten, dass der Vermieter tatsächlich viel geringere Betriebskosten hat. 

Die Kläger begehrten von ihrem Vermieter Auskunft darüber, wie sich ihre Betriebskostenpauschale von 190€ zusammensetze. Weil die Kläger die Betriebskostenpauschale für zu hoch hielten, wollten sie den Vermieter dazu bewegen, seine Betriebskostenrechnung offenzulegen.

Der Bundesgerichtshof wies die Klage ab. Die Kläger hätten bei Vertragsschluss eine Betriebskostenpauschale vereinbart und müssten sich hieran festhalten lassen. Es gäbe keine grundsätzliche Pflicht des Vermieters die anfängliche Kalkulation seiner Betriebskostenpauschale offenzulegen.   

Die Kläger hätten auch nicht etwa aus § 560 Abs. 3 BGB einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, weil § 560 Abs. 3 BGB nicht auf solche Betriebskostenpauschalen Anwendung findet, die von Anfang an überhöht sind.  

Damit blieb als Anspruchsgrundlage für das Auskunftsbegehren der Kläger nur noch der allgemeine Auskunftsanspruch aus Treu und Glauben nach § 242 BGB. Im Rahmen dieser Vorschrift ist sich die Literatur uneins, wann einem Mieter gegen seinen Vermieter ein Anspruch auf Offenlegung der Kalkulation der Betriebskostenpauschale zu gewähren ist.

Während ein Teil der Literatur (MünchKomm-BGB/Schmid, 5.Aufl. § 560 BGB Rn.26) dem Mieter nach Ablauf eines jeden Jahres einen solchen Auskunftsanspruch zugesteht, macht ein anderer Teil der Literatur (Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2011, § 560 Rn.44) einen solchen Auskunftsanspruch davon abhängig, ob konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die von der Pauschale erfassten Betriebskosten sich ermäßigt haben.

Der Bundesgerichtshof folgte der zweiten Literaturansicht. Hierbei betonte das Gericht, dass ein Auskunftsanspruch ohne konkrete Anhaltspunkte dem Sinn und Zweck einer Betriebskostenpauschale nach den §§ 556 Abs.2, 560 BGB widersprechen würde.

Sinn und Zweck einer Betriebskostenpauschale sei es gerade, dass der Vermieter nicht jährlich eine Abrechnung über die Betriebskosten erstellen müsse. Würde man nach Ablauf eines jeden Jahres dem Mieter einen Auskunftsanspruch gewähren, dann liefe das darauf hinaus, dass der Vermieter trotz Pauschale jedes Jahr seine Betriebskostenrechnung offenlegen müsste. Dann könnte der Vermieter sich die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale von vornherein sparen.

 

Anmerkung:

Mieter sollten vor der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale die Höhe der Pauschale kritisch prüfen.

Erscheint die Pauschale angesichts des Mietobjektes und seiner Lage sowie der vertraglich zugesicherten Leistungen zu hoch, sollten die Mieter vor dem Vertragsschluss eine niedrigere Pauschale aushandeln. Wenigstens sollten sie den Vermieter bitten offenzulegen wie sich die Betriebskostenpauschale zusammensetzt. 

Geht der Vermieter auf die Verhandlungen nicht ein und will er die Kalkulation auch nicht offenlegen, sollten die Mieter sich nach einem anderen Mietobjekt umsehen.

Auf keinen Fall sollten die Mieter zunächst den Mietvertrag samt Betriebskostenpauschale abschließen und anschließend auf gerichtlichem Weg versuchen die Offenlegung der Kalkulation der Betriebskostenpauschale zu erzwingen. Ohne konkrete Anhaltspunkte ist das nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht möglich.   

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