a) Mieterhöhung durch Vereinbarung nach § 557 Abs.1 BGB

Die Mieterhöhung nach § 557 Abs.1 BGB stellt eine freiwillige Erhöhung der Miete dar. Freiwillig, weil sie im Einvernehmen mit dem Mieter erfolgt und nicht einseitig vom Vermieter durchgesetzt wird. Mieter und Vermieter einigen sich durch einen Vertrag darauf, dass die Miete erhöht wird.

Für den Vermieter gilt, dass auch eine Mieterhöhung durch Vereinbarung den Grenzen des Wuchers nach § 138 BGB bzw. den Grenzen der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) unterliegt. Falls der Vermieter, den Mieter zum Zweck des Vertragsschlusses in seiner Wohnung aufsucht und dort auch zum Vertragsschluss überredet, kann ein Haustürgeschäft nach § 312 Abs.1 BGB vorliegen. Die Folge ist, dass der Mieter nach § 312 Abs.2 BGB über sein Widerrufsrecht ordnungsgemäß zu belehren ist. Unterlässt der Vermieter die Belehrung in solchen Fällen, kann der Mieter nach § 355 Abs.4 BGB auch nach mehreren Monaten oder sogar Jahren, den Vertrag widerrufen.

Für den Mieter gilt, dass er seine Zustimmung zu der Mieterhöhung auch durch sein Verhalten (also konkludent) erklären kann. Dies bedeutet, der Mieter muss nicht ausdrücklich sagen: „Ich finde die Mieterhöhung in Ordnung.“„sondern es reicht, wenn er sich lediglich so verhält, dass man ihm unterstellen kann, mit der Mieterhöhung einverstanden zu sein. Eine besondere Gefahr liegt darin, dass der Mieter sich zu einer solchen Mieterhöhung schon dann einverstanden erklären kann, wenn er lediglich die erhöhte Miete zahlt.

b) Mieterhöhung durch Vereinbarung einer Staffel- bzw. einer Indexmiete nach §§ 557a ,557b BGB

Bei der Mieterhöhung durch Vereinbarung einer Staffelmiete legen Mieter und Vermieter im Vorfeld fest wann und in welcher Höhe die Miete steigen soll. Sowohl Mieter als auch Vermieter haben dadurch eine gewisse Sicherheit, was künftige Mieterhöhungen angeht.

Die Staffelmiete ist nach § 557 Abs. 1 und 2 BGB an einige Voraussetzungen geknüpft:

-Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen

-Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben

-Die Miete kann während der Laufzeit der Staffelmiete nicht nach den §§ 558 bis 559b BGB erhöht werden. Das bedeutet vor allem, dass der Vermieter während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung die Miete nicht bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen darf.

Bei einer Indexmiete vereinbaren Mieter und Vermieter, dass die Miete nur so weit steigen darf, wie der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Die Höhe der Miete wird sozusagen an den Preisindex des Statistischen Bundesamtes “gekoppelt“. Die Miete steigt aber nicht automatisch mit jeder Änderung des Preisindizes. Vielmehr muss der Vermieter die Mieterhöhung nach § 557b Abs. 3 BGB ausdrücklich erklären und mit der eingetretenen Änderung im Preisindex begründen.

Die Indexmiete ist ebenfalls an einige Voraussetzungen geknüpft:

-Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen

-Die Miete muss jeweils ein Jahr unverändert bleiben, es sei denn, es liegt ein Fall der §§ 559 bis 560 BGB vor

-Die Miete kann während der Laufzeit Indexmiete nicht nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.

c) Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB

Diese Art der Mieterhöhung ist in der Praxis mit am häufigsten anzutreffen. Im Wesentlichen handelt es sich um eine Erhöhung der Miete auf ein Niveau, das vergleichbaren Wohnungen in der Wohngegend entspricht.

§ 558 BGB ist so gestaltet, dass der Vermieter zunächst sein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter mitteilen muss, um von diesem die Zustimmung zur Mieterhöhung zu erhalten. Verweigert der Mieter seine Zustimmung oder erklärt er sie nicht innerhalb der Frist des § 558b Abs.2 BGB, hat der Vermieter drei weitere Monate Zeit um sein Mieterhöhungsverlangen gerichtlich durchzusetzen. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB gliedert sich also in die zwei separaten Abschnitte Zustimmung und (notfalls) Klage. Im Bereich der Zustimmung soll der Mieter Gelegenheit haben, zu prüfen ob die Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB gegeben sind.

Grundlegende Voraussetzungen des § 558 BGB sind:

-Die Miete soll zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden

-Zwischen dem Zeitpunkt der geplanten Mieterhöhung und der letzten Mieterhöhung müssen mindestens fünfzehn Monate liegen (Sperrfrist)

-Die Miete darf insgesamt in den letzten drei Jahren nicht um mehr als 20 % gestiegen sein (Kappungsgrenze)

Welche Miete ortsüblich ist, kann durch einen Blick in den Mietspiegel, durch ein Sachverständigengutachten, eine Auskunft der Mietdatenbank oder durch die Nennung von drei vergleichbaren Wohnungen ermittelt werden. Ortsüblich ist die Miete, welche in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart worden ist.

Der Vermieter muss bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB zahlreiche formelle Besonderheiten beachten, die zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führen können. Er muss gegenüber dem Mieter auch darlegen und belegen können, dass die von ihm gewünschte, erhöhte Miete der ortsüblichen Miete entspricht. Öffentliche Zuschüsse, die er erhalten hat, muss er offenlegen.

Selbst wenn das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters formell richtig ist, kann es inhaltlich falsch sein, z.B. weil der Vermieter bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fehlerhaft gerechnet hat. In einem solchen Fall kann der Mieter in einem Gerichtsverfahren den Fehler feststellen lassen, und ist bei entsprechendem Urteil nicht dazu verpflichtet der Mieterhöhung zuzustimmen. Kommt das Gericht jedoch zu dem Schluss, dass das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters formell und inhaltlich richtig ist, muss der Mieter die höhere Miete zahlen.

Bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB sollten Mieter stets prüfen ob die drei grundlegenden Voraussetzungen ortsüblich, Sperrfrist und Kappungsgrenze eingehalten worden sind. Daneben können der Mieter auch prüfen und notfalls genau nachrechnen lassen, ob auch die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind.

gesetzliche Regelung                    Wie kann man sich wehren?

(Stand: 2011)