LG Duisburg, Urt. v. 16.03.2010 – 6 O 121/09
Der Mieter einer Tiefgarage kann die Miete auch dann nicht mindern, wenn das zu der Tiefgarage gehörende Einkaufszentrum mangels entsprechender Geschäfte nicht mehr als solches betrieben wird.
In dem vorliegenden Fall hatte der Mieter im Jahre 1993 einen Mietvertrag über eine Tiefgarage geschlossen. Über der Tiefgarage liegt ein Einkaufszentrum. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses befand sich das Einkaufszentrum noch im Bau, nach Fertigstellung war es mit zahlreichen Geschäften versehen.
Im Jahre 2009 erfolgte ein umfangreicher Umbau des Einkaufszentrums in dessen Folge das Einkaufszentrum eine Zeit lang “quasi“ leer stand. Der Mieter wollte die Miete für die Tiefgarage für die Zeit mindern, in der in dem Einkaufszentrum fast keine Geschäfte mehr vorhanden waren.
Der Mieter argumentierte folgendermaßen: Mit dem Wegfall der Geschäfte sei für den Mieter ein erheblicher Teil des Umsatzes eingebrochen. Er habe aber eine Tiefgarage gemietet, die zu einem Einkaufszentrum gehört. Wenn das Einkaufszentrum nicht mehr als solches betrieben wird, liegt nach Ansicht des Mieters ein Mietmangel nach § 536 BGB vor. Jedenfalls liege ein Mangel auch vor, weil der ordnungsgemäße Betrieb des Einkaufszentrums vertraglich zugesichert sei im Sinne des § 536 Abs.2 BGB. Schließlich könne die Anpassung notfalls auch wegen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB verlangt werden.
Das Gericht lehnte die Klage ab. Selbst wenn das Einkaufszentrum quasi leer steht, liege kein Mangel der Mietsache vor. Die Tiefgarage ist weiterhin als solche nutzbar. Das Ertragsrisiko trägt der Mieter.
Weiter führte das Gericht aus, das Ertrag, Rentabilität oder Umsatz einer Mietsache keine zusicherungsfähigen Eigenschaften i.S.d. § 536 Abs. 2 BGB seien, da sie nicht unmittelbar der Mietsache anhaften, sondern deren Nutzwert betreffen. Eine vertragliche Zusicherung liege folglich nicht vor.
Eine Anpassung nach § 313 BGB scheitere zudem daran, dass der § 313 BGB aufgrund des Vorrangs gewährleistungsrechtlicher Vorschriften (§ 536 BGB) nicht anwendbar sei. Jedenfalls lasse sich im vorliegenden Fall zudem nicht erkennen, dass der Mietvertrag eine Risikoübernahme zulasten des Vermieters enthalte.
Damit falle der eingetretene Quasi-Leerstand unter allen drei genannten Gesichtspunkten in den Risikobereich des Mieters.
Anmerkung:
Der vorliegende Fall zeigt, wie wichtig es ist, bereits bei den anstehenden Vertragsverhandlungen die Risikoverteilung der Parteien zu berücksichtigen. Falls sich das Umsatzrisiko beim Mieter aufgrund von Umständen realisiert, auf die er keinen Einfluss hat, kann sich der Mietvertrag zu einem unvorhergesehenen Verlustgeschäft entwickeln. Die Risikoverteilung lässt sich vertraglich regeln. Jedenfalls kann die Risikoverteilung darüber entscheiden ob ein Mietvertrag wirtschaftlich gesehen günstig ist oder eher nicht.